Problemy z legalizacją samowoli budowlanej
Tematyka:
samowola budowlana, legalizacja samowoli budowlanej, prawo budowlane, zagospodarowanie przestrzenne, warunki zabudowy, postępowanie legalizacyjne, Zygmunt Niewiadomski, Trybunał Konstytucyjny, Mariola Berdysz, Fundacja Wszechnica Budowlana, opłata legalizacyjna, z 1974,
Lepiej budować hotel, restauracje legalnie
Problem legalizacji samowoli budowlanej jest często spotykany zarówno wśród hotelarzy, jak i restauratorów. Kłopoty z legalizacją samowoli budowlanej mają nie tylko inwestorzy, ale również powiatowi inspektorzy nadzoru. Niestety, często okazuje się, iż legalizacja takiej budowy jest po prostu niemożliwa.
Na terenach, gdzie brakuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, trudno jest zalegalizować samowolę budowlaną, ponieważ konieczna jest ostateczna decyzja, która ustala warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Wymaga tego art. 48 ust. 2 pkt 1b ustawy "Prawo budowlane" (zmieniony jedną z ostatnich nowelizacji). Jednak większość budujących nie posiada takiej decyzji, gdy zaczyna postępowanie legalizacyjne. Dlatego też już na początku są praktycznie bez szans.
Według Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z Gorzowa Wielkopolskiego przepisy te są sprzeczne z konstytucją. W tej sprawie wystąpił nawet do Trybunału Konstytucyjnego.
Profesor Zygmunt Niewiadomski, kierownik Katedry Prawa Gospodarczego w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie, uważa, że w miejscach gdzie nie ma planów, obowiązuje porządek przestrzenny wyznaczony ustawami o planowaniu, o zagospodarowaniu oraz o ochronie: przyrody, zabytków, gruntów rolnych i leśnych. Zaznacza, że jeżeli uregulowania te nie zabraniają budowania na danym obszarze, to decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu tylko potwierdza ten stan. Ma charakter deklaratoryjny i nie może mieć pierwszeństwa przed regulacjami ustaw. Art. 48 trzeba interpretować szerzej, nie pomijając żadnych przytoczonych ustaw. Dlatego też brak tej decyzji nie może przeszkadzać w legalizacji samowoli budowlanej.
Osoba, która zamierza zalegalizować samowolę, musi za to zapłacić, i to wcale nie mało. Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnica Budowlana wyjaśnia - Ustawodawca chciał, aby opłaty odstraszały od rozpoczynania budowy bez załatwienia wszystkich formalności budowlanych.
Jednak tak samo traktowane są samowole małych i dużych inwestycji komercyjnych. Tyle samo muszą płacić osoby, które nielegalnie stawiają centra handlowe, restauracje, czy hotele i budujący małe osiedlowe sklepiki.
Opłata legalizacyjna wyliczana jest według wzoru zawartego w prawie budowlanym. Zgodnie z nim stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu oraz jego wielkości. Współczynniki zawarte są w załączniku do prawa budowlanego. Przyporządkowane są one do trzydziestu różnych kategorii obiektów.
Jednak w jednej kategorii XVII mieszczą się: budynki handlu, gastronomii i usług, takie jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk oraz budynki dworcowe.
Obiekty jednej kategorii różnicowane są jeszcze w zależności od powierzchni obiektu. Jednak pierwszy przedział kończy się dopiero na 2500 metrach kwadratowych. Właściciele obiektów zaznaczają, że jest duża różnica pomiędzy lokalem o 30 metrach kwadratowych, a 2500 metrach kwadratowych.
Dodatkowym problemem jest ustalenie przepisów, które należy stosować do legalizacji. Problem wynika z tego, że niektóre obiekty buduje się latami. Niewiadomski wyjaśnia - Inne zasady obowiązywały pod rządami starego prawa budowlanego z 1974 r., a inne w prawie budowlanym z 1994 r. do 11 lipca 2003 r. i po tej dacie.
W październiku bieżącego roku Trybunał Konstytucyjny, odpowiadając na pytanie prawne skierowane z Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, orzekł, że nie można pobierać opłat od osób, które dopuściły się samowoli budowlanej przed 11 lipca 2003 roku, a teraz zdecydowali się ją zalegalizować.
11 lipca 2003 roku weszły w życie przepisy, na podstawie, których między innymi trzeba wnosić opłatę legalizacyjną. Jednak nie mają tego obowiązku osoby, wobec których wszczęto z urzędu postępowanie przed tą datą i wydano decyzję ostateczną.
